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商品房楼顶平台属共有

问:我和王某向房产公司分别购买了一栋错层的商品房的顶楼6楼、7楼,即我与王某的房屋正好形成一个错层,我房屋的楼顶平台与王某的房屋地面在一个水平线上。王某在我房屋的楼顶平台上进行装修,并在6楼至7楼的转拐处安装铁门,独自使用我房屋的楼顶平台。我房屋墙体出现渗水,向王某交涉,要求王某拆除铁门,恢复楼顶原状,赔偿损失。王某向我出示了其与房地产公司签订的一份协议,协议写明房产公司同意将我房屋楼顶平台交台王某管理使用。请问:我房屋的楼顶平台归谁所有?房产公司与王某签订的处理我房屋楼顶平台的协议是否有效?
    答:你房屋的楼顶平台属整栋楼的全体区分所有权人共有。房产公司与王某签订的处理你房屋楼顶平台的协议无效,该协议侵犯了你和其他区分所有权人的利益。你有权要求王某拆除铁门,恢复楼顶平台原状,赔偿损失。
    你提的问题在法律上是一个建筑物区分所有权的问题。建筑物区分所有权是指在同一栋建筑物内,因分别购买、使用而享有区分所有权成员权的各区分所有人独自享有其专有部分的专有权和共有部分的共有权(亦称共有持分权)所构成的特别所有权。其中的专有权与一般的所有权相同;共有权是指区分所有人对其享有专有权范围经外的其他部分的权利,包括建筑物的基本构造部分,如框架、支柱、房顶、外墙等;公共使用的部分,如楼梯、走廊、自来水管道、水塔、消防设施等;仅为部分共有人共有的部分,如上下楼间的楼板、两房之间的隔墙等。区分所有权具有复合性、一体性和从属性,共有权从属于专有权,当专有权因转让等变更其主体时,共有权主体随之变更。
    你房屋的楼顶平台属于建筑物的基本构造部分,应为你们整栋楼的全体区分所有人共有,当房产公司将房屋卖予你时,你与其他专有权人必然享有楼顶平台的共有权。房产公司将房屋出售后已不是楼顶平台的所有权人,王某也不是唯一的共有权人,所以房产公司与王某签订的处理楼顶平台协议无效,其行为属侵权行为,对此应承担法律责任。
    (解答律师:董建国)


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